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TMT企业成北京办公楼需求主力人才导向决定其选址策略

TMT企业成北京办公楼需求主力 人才导向决定其选址策略

时间:2016-9-1 23:24:12 贵阳哪里的癫痫医院好 2016年 08月24日,世邦魏理仕(CBRE)发布《“创”北京——TMT办公楼用户的企业不动产策略发展趋势》。报告指出,TMT(科技、新媒体、电信)行业在 “大众创业、万众创新”政策下飞速发展。北京对高端人才的吸引力和中国科技创新中心的地位,使得TMT企业集聚北京,并成为北京办公楼市场的需求主力。在选址策略上,交通便利性和办公环境是最受TMT企业关注的指标。区域选择上,TMT企业由传统上在中关村商务区集聚,呈现愈加“多中心化”发展。近年新兴商务区、产业园区的发展以及高品质办公楼的入市,为不同类型TMT企业的选址提供更多选择机会,未来丽泽、通州等潜力区域的发展也值得进一步关注。

北京TMT行业的规模优势凸显,成为办公楼需求主引擎

北京集聚了国内最优质的教育和科研资源,这是TMT行业聚集的基础。北京政府在企业登记和管理制度改革、税收和财政支持,以及吸引和安排人才落户等方面都做出巨大努力,并在全国起到带头作用,为TMT企业的发展营造了更宽松更有效率的政策环境。另外,不断完善的创新环境, 更多元的融资途径,都吸引着TMT行业在北京安家落户。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示:近几年科技发展和消费市场日趋成癫痫病对于患者寿命的影响有哪些熟,人工智能、虚拟现实等技术的发展为行业创造了新的拓展领域,未来TMT行业还将迎来新的增长点。北京作为中国科创中心也将持续吸引着TMT企业集聚。TMT近几年不仅是北京市场最活跃的租户行业,其对优质办公楼总体新增需求的贡献度也远超国内其他城市。在国家“双创”政策和北京产业升级的大背景下,TMT企业在北京办公楼市场需求主引擎的作用将日趋加强。

TMT租户选址以人才为中心,大面积办公空间需求高于其他行业

TMT行业在选址上对地理位置的关注更多地体现在员工上班的便利程度上。不同于专业服务类和金融类企业选址倾向于靠近主要客户或政府监管机构,TMT企业的运营相对独立,因此TMT企业更集中在离市中心相对较远,但地铁通达性佳的外围商务区或产业园。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽表示:根据其企业自身业务特点,大部分TMT企业为入驻高端商务区而支付租金溢价的意愿较低,更倾向于选择租金定价相对较低的优质办公楼。然而由于办公空间和工作环境是TMT企业吸引和保留员工的重要资本,TMT租户对楼宇质量、户型格局、装修设计以及室内环境、空气质量关注度高于其他行业租户,并且很愿意在办公场所上进行投入。TMT企业也是对LEED等绿色建筑标准要求最高的行业之一。

图表:北京租户选址中前三重要的考虑因素

来源:世邦魏理仕研究部2015年北京租户调查,2015年第二季度

近年来,随着大型TMT企业的业务拓展和并购,企业规模迅速扩张,对大面积办公空间的需求也随之增强,正是这一原因影响了一些大型TMT企业的区域选址决策。在过去几年北京传统商务区优质办公楼空置率持续低位运行,可租面积稀缺的情况下,可提供大面积办公空间的新兴商务区和产业园区得到了大型TMT企业更多的关注,TMT选址呈现“多中心化”,但高端人才集聚仍然是TMT选址的基础。

商务区:

·得益于顶尖高校的集聚,中关村商务区是大部分TMT企业在京选址的首要目标。近年来主要由于区域内可租空间有限、租金不断上涨的原因,中小企业和初创企业以及电商、新媒体等行业租户外溢至其他区域。长期来看,该区域整体升级改造值得期待。

·望京和奥体是近年北京优质办公楼新增供应最充足、租赁需求最活跃的两大新兴商务区。其中,望京近年来凭借成熟的商业氛围和不断完善的交通便利性,已经成为TMT企业的新集聚中心。奥体商务区是否能吸引TMT企业将取决于新入市项目的租金策略。

·CBD和燕莎核心商务区虽租金高昂,但得益于跨国TMT企业的需求,以及金融科技、云服务等企业服务型领域的扩张,近年来租赁活跃度有所提升。充沛的新增供应也将持续带动对租金相对不敏感的TMT企业选址该区域。

产业园区:

·上地和中关村软件园毗邻中关村商务区,作为国家级IT和研发产业基地,尤其受互联网和软件、游戏开发企业的青睐。目前已发展为北京最成熟的产业园区之一,空置率为各主要产业园最低。未来在有限的新增供应下,办公空间将依然紧俏。

·北京电子城产业园区紧邻望京商务区,依托原有的汽车、制药和电子等产业制造和研发基地的基础,成为对电信、智能设备和互联网企业极具吸引力的选址目标。未来将有密集的新增供应入市,预期将为TMT企业提供充足的购买或西安中际医院可信吗整租写字楼的选择机会。

共享众创,成为TMT的办公空间策略趋势

灵活性和协作性成为TMT企业办公空间管理策略的核心诉求。共享办公模式越来越受到TMT企业的认可和采纳。打破部门间的物理界限,平等的沟通合作平台,以及生活化、社区化的工作场景,有助于激发工作的创造性和主动性,促进知识、技术等资源在组织内部的流通和利用,受到80后、90后的创意型人才的欢迎和认可。与此同时,众创空间的崛起迎合了创业期和成长期的TMT企业对灵活的租赁面积和租期安排,以及较低的起租门槛和初始成本的需求,有助于在办公场所内营造租户社区氛围,促进租户内部人员、租户之间乃至租户和外部机构之间的互动和合作。

租赁还是购买——TMT企业不动产投资策略

TMT企业近年来是北京大宗办公楼玉溪市知名癫痫病医院哪家好投资交易最活跃的买家类型之一,而不动产对TMT企业的战略价值以及自用型买家可获得的融资和政策鼓励更加刺激TMT企业的投资需求。世邦魏理仕华北区投资及资本市场部执行董事纪刚表示:北京商业地产市场可投资交易项目少。且由于市场对首都经济运行维持较强信心,以及市场货币充沛且融资价格走低,办公楼业主仍将倾向于持有物业,对出售价格依然持较高预期。这就要求有购买办公楼意向的TMT企业对物业选择具有开放的态度,同时还要紧密关注市场,实时获得可售物业的一手信息,并且尽可能缩短决策流程,以获得交易先机;此外, TMT企业买家也要注意复杂多变的投资政策环境。比如不同区域针对不同类型企业的税制,不同融资途径的选择,都会在交易过程中产生巨大的不确定性和成本差异。